相続税対策で、最も代表的な、かつ有効なものの１つに「現金の不動産化」が挙げられます。

例えば、現金１億円は、相続税額の計算においてはそのまま「１億円の価値の財産」となりますが、それを土地に換えた場合、１億円で購入したその土地は、相続税額の計算上はおよそ「8,000万円の価値の財産」となります（地形や所在地、利便性等により一律ではありませんが、およそ実勢価格の80％を相続税評価額の基準（路線価）としているため）。建物にいたっては、さらに相続税額計算上の価値（以下「評価額」）を下げることも可能です。

 

購入不動産に使用者（賃借人＝いくらかでも地代家賃を払って当該不動産を使用する者。地代家賃がゼロではいけません）を設けることにより、さらなる評価額の減少も期待できます。

さらに、その土地等の所有者がその土地等の上で個人で事業を営んでいる場合においては、一定期間までのその土地の所有およびその事業の継続を条件として、その土地の評価額が一定の面積を上限として80％減額（一部の事業については50％）されたり、財産所有者の居住用土地については、その配偶者が相続するか、一定期間までその土地の所有および居住の継続を条件として、やはりその土地の評価額が一定の面積を上限として80％減額される制度があります。

 

この制度を小規模宅地等の特例（詳しくは「小規模宅地等の特例の基礎知識」をご覧ください）といい、この特例を適用することにより当該土地等の評価額が大きく減少し、それに伴い算出される相続税額が大きく減少します。

場合によっては、納付すべき相続税額が　￥0　となることもあります。

 

生前の不動産対策は、「現金の不動産化」のみならず、小規模宅地等の特例の適用を見越して、当該不動産を「誰に相続させるのか」を可能な限り、あらかじめ決めておくことも非常に重要です。

 

また、この次の相続、を見越して判断することも重要です。

 

ここでは詳しく書きませんが、あえて親子（同一生計人）間の家賃の受け払いを停止したり、反対に、同族会社からあえて地代を徴収したり、あるいは、相続人となる予定の者のうちに、いわゆる「家なき子（持ち家を持たない転勤族等の相続人予定者）」を設定しておくことなども節税対策の１つです。

 

しかしながら、ひと昔前は「借金してでもアパートを建てろ」という相続対策が横行していましたが、現在は空室リスクの増加や家賃の低額化傾向等を考えると、安易にはアパート建築などはできないかもしれません。

 

最近は超高層型マンション（いわゆる「タワーマンション」）を借入金により建設し、その後売却する、という節税スキームが話題となりました。

 

また、平成30年4月1日以降開始の相続より「家なき子」の制度を利用した巧みな税逃れに対し、一定のルールが新たに設定されました（一定の猶予あり）。

 

誤った相続税対策で不利益を被ってしまわないためには、対策実行前の慎重な判断と、綿密なシミュレーションが不可欠です。

 

遺産に係る基礎控除額が大幅に縮減された現行の相続税法においてはますます、生前の相続対策が重要となっています。

 

相続相談サポートセンターおかざきでは、小規模宅地等の特例や広大地評価の特例等、税法上の特例活用やデメリットも含め、ご依頼者様の個別事案に応じて有用な情報提供をさせていただきます。

現有不動産を活用して相続税の節税をお考えの方、相続相談サポートセンターおかざきまでご連絡ください。

 

なお、相続相談サポートセンターおかざきでは個別の不動産購入のご提案や仲介業務は一切行っておりませんが、お困りの際は不動産業を営むパートナーをご紹介いたしますので、ご安心ください。

 

個人の不動産貸付業の方へ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

さらなる不動産関連の相続対策としては、不動産管理法人を設立して、現在個人で得ている不動産の賃貸収入をその法人の収入とし、毎年法人税を支払って税金を精算する、という方法もあります。

もっとも、このスキームの場合、法人としての所得（≒　差し引きの儲け）が発生しないように、事前にシミュレーションをしますので、法人税の負担、というものはほとんど発生しません（都道府県および市町村への均等割額　＝　最低で￥71,000（名古屋市以外の愛知県所在法人の場合。法人市県民税の均等割額は、課税団体（所在の自治体）および資本金等の額により異なります）　は必要です）。

また、被相続人予定者の資産拡大を抑制し、さらには不動産管理会社を通じて、親から子への効果的な財産（金銭）の生前移転が可能です。

ただし、いわゆる「不動産管理料」名目の経費は、その金額の設定や、株主構成等を綿密にしないと、税務否認をされたり、かえって「増税」となってしまう場合もありますので、安易な設立は避けましょう。

 

相続相談サポートセンターおかざきでは、併設の会社設立代行ナビにより、事前の設立シミュレーションや設立にまつわる税のアドバイス等を行っております。

不動産管理会社の設立による相続税の節税をお考えの方、また、一度説明を聞いてみたい、という方、ご連絡ください。

 

事前のご相談は無料となっております。

相続とは関係ない法人設立、会社設立や起業、開業、法人成りに伴う各手続きについても、お問い合わせください。

 

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